Предварительный договор перед сделкой: как оформить у нотариуса

Предварительный договор используют, когда стороны уже договорились о будущей сделке, но пока не готовы подписать основной договор. Например, покупатель ждет одобрения ипотеки, продавец собирает документы, по объекту нужно снять обременение, получить разрешение органа опеки или согласовать порядок расчетов.

Такой договор помогает закрепить ключевые условия будущей сделки: объект, цену, срок подписания основного договора, порядок подготовки документов и финансовые условия. Подробнее о том, как нотариус помогает оформить предварительный договор перед сделкой, читайте в статье.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор фиксирует обязанность сторон в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. Сам по себе он не передает право собственности на квартиру, дачу, долю или другой объект. Переход права по недвижимости происходит после основного договора и государственной регистрации.

В предварительном договоре как правило указывают:

• кто будет сторонами основной сделки;
• какой объект планируется передать;
• цену или порядок ее определения;
• срок заключения основного договора;
• порядок расчетов;
• подготовительные действия каждой стороны;
• ответственность за уклонение от основной сделки.

Например, покупатель нашел квартиру и готов ее купить, но банк еще рассматривает ипотечную заявку. Продавец согласен подождать. Предварительный договор позволяет зафиксировать цену, срок выхода на сделку и порядок действий сторон на период ожидания решения банка.

Когда предварительный договор особенно полезен

Такой документ нужен не для каждой сделки. Если стороны готовы сразу подписать основной договор, предварительный этап может не понадобиться. Его используют, когда между договоренностью и самой сделкой есть промежуток времени и нужно зафиксировать достигнутые договоренности.

Чаще всего предварительный договор помогает, если:

• покупатель оформляет ипотеку;
• продавец собирает документы на квартиру, дом или участок;
• по объекту нужно снять ипотеку, арест или другое ограничение;
• требуется разрешение органа опеки;
• продается доля в недвижимости;
• стороны согласуют сложный порядок расчетов;
• один из участников действует через представителя.

Например, собственник продает квартиру, где есть лица, состоящие на регистрационном учете по месту жительства. Пока лица, прописанные в данной квартире снимаются с регистрационного учета, стороны могут оформить предварительный договор и указать, когда они планируют выйти на основной договор после снятия с регистрационного учета прописанных в квартире лиц.

Когда предварительный договор удостоверяют у нотариуса

Если основной договор по закону должен быть нотариальным, предварительный договор оформляют в той же форме. Нарушение этого правила может привести к ничтожности предварительного договора.

Нотариальная форма особенно важна при сделках:

• с долями в праве собственности на недвижимость;
• с недвижимостью несовершеннолетних собственников;
• с недвижимостью недееспособных граждан;
• в иных случаях, когда основной договор требует нотариального удостоверения.

Например, стороны планируют продажу 1/2 доли в квартире. Основной договор отчуждения доли требует нотариальной формы. Значит, предварительный договор по такой сделке также нужно удостоверить у нотариуса.

Даже когда нотариальная форма не обязательна, стороны могут обратиться к нотариусу добровольно. Это удобно, если сделка сложная, цена значительная, есть задаток, несколько объектов, представители или риск разного понимания условий.

Что проверяет нотариус

При удостоверении предварительного договора нотариус помогает сторонам связать документ с реальной будущей сделкой. Он проверяет личности участников, полномочия представителей, документы по объекту, условия договора и соответствие выбранной формы закону.

Нотариус обращает внимание на:

• правильное описание объекта;
• возможность заключить основной договор в будущем;
• срок подписания основной сделки;
• условия о цене и расчетах;
• полномочия представителя по доверенности;
• согласия и разрешения, которые потребуются для основной сделки;
• корректность условий о задатке или обеспечительном платеже.

Например, продавец действует по доверенности. Нотариус проверит, есть ли у представителя право заключить предварительный договор, принимать обеспечительный платеж, подписывать основной договор и участвовать в регистрации, если такие действия предполагаются.

Что включить в предварительный договор

Предварительный договор должен быть достаточно конкретным. Если в нем нет понятного описания будущей сделки, сторонам будет сложнее ссылаться на него при возникновении разногласий.

Для сделки с недвижимостью обычно заранее указывают:

• адрес и характеристики объекта;
• кадастровые сведения, если они известны;
• цену будущей сделки;
• срок подписания основного договора;
• документы, которые стороны должны подготовить;
• порядок передачи аванса, задатка или обеспечительного платежа;
• последствия отказа или уклонения от заключения основного договора.

Например, покупатель вносит задаток за дачу. В договоре важно указать, за какой объект внесены деньги: только за земельный участок, за участок и дом, за долю или за несколько зарегистрированных объектов. Такое описание помогает избежать спора о том, что именно стороны собирались продать.

Срок основного договора

Стороны могут сами указать срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Это может быть конкретная дата или период, связанный с событием: получением ипотечного решения, снятием обременения, выдачей разрешения органа опеки.

Если срок не указан, по общему правилу основной договор должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора.

Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может защищать свое право в установленном порядке. Для требования о понуждении к заключению основного договора действует срок 6 месяцев с момента нарушения обязанности заключить основной договор.

Аванс или задаток 

Деньги в предварительном договоре требуют аккуратных формулировок. Стороны должны понимать, что именно передается: аванс или задаток. У этих вариантов разные последствия.

Например, покупатель передает продавцу часть суммы, чтобы подтвердить серьезность намерений. Если в договоре написано только «деньги переданы», затем может возникнуть спор: это был аванс (частичная предварительная оплата) или задаток (обеспечение будущей сделки). Нотариус помогает сформулировать назначение платежа и порядок его возврата или зачета.

Передача денег особенно важна при продаже недвижимости, где до основной сделки может пройти несколько недель или месяцев. В договоре нужно заранее определить, что произойдет, если банк не одобрит ипотеку, опека не выдаст разрешение или одна из сторон изменит решение.

Какие документы подготовить

Перечень документов зависит от будущей сделки. Для первичного обращения нужны паспорта сторон, документы на объект, сведения о цене и проект условий будущей сделки.

Для недвижимости могут понадобиться:

• выписка или сведения из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• документы о браке и согласие супруга, если оно потребуется в основной сделке;
• разрешение органа опеки, если оно уже получено;
• доверенность представителя;
• документы по ипотеке, залогу, аресту или иному ограничению.

Если часть документов еще готовится, это можно отразить в предварительном договоре: кто получает документ, в какой срок, что будет, если документ не удастся получить.

Если вам нужно оформить предварительный договор перед покупкой квартиры, продажей доли, сделкой с дачей, ипотечной сделкой или сделкой с участием опеки, можно обратиться к нотариусу за консультацией по форме договора, документам, срокам и условиям расчетов.

Вопросы и ответы

Обязательно ли заключать предварительный договор перед покупкой квартиры?

Нет. Если стороны готовы сразу подписать основной договор, предварительный договор не требуется. Он нужен, когда сделку нужно отложить и при этом зафиксировать условия на период подготовки.

Можно ли включить в предварительный договор условие о задатке?

Да. Но важно прямо указать назначение платежа, сумму, порядок зачета, возврата и последствия уклонения от основной сделки. Такие условия лучше формулировать до передачи денег.

Что делать, если объект еще под обременением?

В предварительном договоре можно указать, кто и в какой срок должен снять обременение, а также как это влияет на дату основной сделки и расчеты сторон.

Можно ли оформить предварительный договор через представителя?

Да, если доверенность содержит нужные полномочия. Нотариус проверит, вправе ли представитель подписывать предварительный договор и совершать связанные с ним действия.

Что будет, если основной договор так и не подписали?

Последствия зависят от условий предварительного договора и причины, по которой сделка не состоялась. Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая может использовать предусмотренные законом способы защиты в установленный срок.