Разрешение опеки на продажу недвижимости ребенка: как оформить сделку у нотариуса

Если ребенку принадлежит квартира, доля в квартире, дом, комната или земельный участок, родители не могут продать этот объект только по своему решению. Перед сделкой нужно получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а затем удостоверить договор у нотариуса.

Такие сделки требуют внимательной подготовки. Нужно проверить долю ребенка, условия продажи, порядок расчетов, покупку другого жилья или иной способ сохранения имущественных прав несовершеннолетнего. Нотариус проверяет разрешение опеки, документы на объект, полномочия родителей, возраст ребенка и соответствие договора условиям, указанным в разрешении. Подробнее о том, как проходит продажа недвижимости ребенка с участием нотариуса, читайте в статье.

Когда требуется разрешение органа опеки

Предварительное разрешение органа опеки требуется, когда продается недвижимость или доля в недвижимости, принадлежащая несовершеннолетнему. Родители, усыновители, опекуны и попечители представляют интересы ребенка, но распоряжение его имуществом проводится с учетом специальных правил (ст. 37 ГК РФ).

Разрешение нужно при продаже:

• квартиры;
• комнаты;
• жилого дома;
• земельного участка;
• машино-места;
• доли в праве собственности на недвижимость;
• иного объекта недвижимости, принадлежащего ребенку.

Например, семья продает квартиру, где ребенку принадлежит 1/3 доли, и одновременно покупает другое жилье. До сделки родители обращаются в орган опеки. В разрешении может быть указано, что ребенку должна быть оформлена доля в новой квартире или что деньги за его долю нужно перечислить на счет несовершеннолетнего.

Почему согласия родителей недостаточно

Родители действуют в интересах ребенка, но имущество принадлежит самому несовершеннолетнему. Поэтому для отчуждения недвижимости проверяется не только воля родителей, но и предварительное разрешение органа опеки.

Возраст ребенка влияет на порядок участия в сделке:

• за ребенка до 14 лет договор подписывают родители, усыновители или опекуны;
• несовершеннолетний от 14 до 18 лет подписывает договор сам с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя;
• при участии опекуна или попечителя нотариус проверяет документы, подтверждающие их полномочия;
• при продаже имущества ребенка нотариус обязательно проверяет разрешение органа опеки.

Например, ребенку 16 лет принадлежит доля в квартире. На сделке он участвует лично и подписывает договор, родители дают согласие, а нотариус проверяет разрешение опеки и условия продажи.

Как получают разрешение органа опеки

Родители обращаются в орган опеки по месту жительства ребенка или в порядке, который применяется в конкретном регионе. В заявлении указывают, какое имущество продается, что ребенок получит взамен и как будут защищены его имущественные права.

Орган опеки обычно запрашивает:

• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• паспорт ребенка, если он уже получен;
• документы на продаваемую недвижимость;
• сведения ЕГРН;
• документы на приобретаемое жилье, если покупка идет одновременно;
• проект договора или основные условия сделки;
• документы о стоимости объектов;
• реквизиты счета ребенка, если деньги должны быть зачислены на счет;
• согласие второго родителя, если оно требуется по обстоятельствам.

Например, родители продают долю ребенка в старой квартире и покупают ему долю в новой квартире большей площади. В орган опеки передают сведения по обоим объектам, документы о долях, цене и условиях расчетов.

Разрешение выдается под конкретную сделку. Если родители изменили объект покупки, цену, размер доли ребенка или порядок перечисления денег, может потребоваться новое обращение в орган опеки.

Что проверяет нотариус перед сделкой

Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус проверяет не только сам договор, но и документы, которые подтверждают возможность его подписания.

Перед удостоверением договора нотариус проверяет:

• кто является собственником объекта;
• какая доля принадлежит ребенку;
• возраст несовершеннолетнего;
• документы родителей, усыновителей, опекуна или попечителя;
• разрешение органа опеки;
• соответствие договора условиям разрешения;
• документы на продаваемую недвижимость;
• сведения ЕГРН;
• ограничения, обременения и запреты;
• порядок расчетов;
• документы по приобретаемому объекту, если они связаны с условиями опеки.

Например, орган опеки разрешил продажу доли ребенка при условии, что в новой квартире ему будет оформлена 1/2 доли. Родители приносят проект договора, где ребенку передается меньшая доля. Нотариус не удостоверит сделку в таком виде, потому что условия договора расходятся с разрешением.

Какие условия разрешения особенно важны

Орган опеки может указать конкретные требования к сделке. Нотариус сопоставляет договор именно с этими условиями. Если разрешение выдано на одну сделку, его нельзя произвольно использовать для другой.

В разрешении могут быть указаны:

• точный объект, который продается;
• минимальная цена продажи;
• объект, который приобретается взамен;
• размер доли ребенка в новом жилье;
• срок покупки другого объекта;
• обязанность перечислить деньги на счет ребенка;
• запрет на получение денег наличными;
• иные условия сохранения имущественных прав несовершеннолетнего.

Например, опека разрешила продажу комнаты ребенка только при условии перечисления денег на его банковский счет. Если родители хотят получить деньги лично и использовать их на ремонт, договор и порядок расчетов не будут соответствовать разрешению. Для сделки нужно соблюдать условия, которые указал орган опеки.

Какие документы подготовить к нотариусу

Перечень документов зависит от объекта, возраста ребенка, состава собственников и условий разрешения органа опеки. Лучше подготовить документы заранее, чтобы нотариус мог проверить сделку до дня подписания.

Обычно требуются:

• паспорта родителей или иных законных представителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• паспорт ребенка от 14 лет;
• документы о назначении опекуна или попечителя, если они участвуют;
• разрешение органа опеки;
• документы на продаваемую недвижимость;
• сведения ЕГРН;
• документы на приобретаемое жилье, если это указано в разрешении;
• реквизиты счета ребенка, если деньги перечисляются на счет;
• проект договора или согласованные условия сделки;
• согласие супруга, если оно требуется по составу имущества.

Например, ребенок владеет долей в квартире, а родители продают квартиру целиком вместе со своими долями. Нотариусу понадобятся документы на все доли, разрешение опеки, сведения ЕГРН и условия расчета по доле ребенка.

Как проходит сделка у нотариуса

Сначала стороны передают документы нотариусу. Нотариус проверяет собственников, доли, разрешение опеки, возраст ребенка, полномочия законных представителей и условия договора. Затем готовится или проверяется текст договора.

Перед подписанием нотариус разъясняет участникам условия сделки. Если ребенку от 14 до 18 лет, он участвует в подписании сам с согласия законных представителей. За ребенка до 14 лет договор подписывают родители, усыновители или опекуны.

После подписания нотариус удостоверяет договор. Если сделка связана с переходом права на недвижимость, нотариус направляет документы на государственную регистрацию в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают или договором не установлен другой срок (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Что происходит после регистрации

После государственной регистрации покупатель становится собственником приобретенного объекта или доли. Ребенок получает то, что предусмотрено разрешением органа опеки и договором: долю в другом жилье, денежные средства на счете или иной результат, согласованный с органом опеки.

Например, разрешение предусматривает продажу доли ребенка с одновременной покупкой новой квартиры и оформлением ребенку 1/2 доли. После регистрации в ЕГРН должно быть отражено право ребенка на соответствующую долю в новом объекте.

Если вам нужно продать квартиру, дом, участок или долю, принадлежащие несовершеннолетнему, подготовить документы для опеки и оформить сделку у нотариуса, можно обратиться к нотариусу за консультацией по порядку оформления.

Вопросы и ответы

Можно ли продать долю ребенка без разрешения опеки?

Нет. При продаже недвижимости несовершеннолетнего нужно предварительное разрешение органа опеки. Нотариус проверяет его до удостоверения договора.

Если ребенок только зарегистрирован в квартире, нужно ли разрешение опеки?

Разрешение требуется при распоряжении имуществом ребенка. Если ребенок зарегистрирован, но не является собственником, нотариус проверяет документы и оценивает, затрагивается ли распоряжение имуществом несовершеннолетнего.

Можно ли сначала подписать договор, а потом получить разрешение?

Нет. Разрешение органа опеки получают до нотариального удостоверения сделки. Без такого разрешения нотариус не удостоверит договор продажи имущества ребенка.

Нужно ли присутствие ребенка у нотариуса?

Ребенок до 14 лет договор не подписывает, за него действуют законные представители. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет участвует в сделке сам с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Что делать, если опека разрешила одну покупку, а семья выбрала другую квартиру?

Нужно уточнить условия разрешения. Если новый объект не соответствует выданному разрешению, потребуется повторное обращение в орган опеки.

Можно ли перечислить деньги за долю ребенка родителям?

Порядок расчетов должен соответствовать разрешению органа опеки. Если в разрешении указано перечисление денег на счет ребенка, договор и расчеты оформляют с учетом этого условия.