Дарение недвижимости у нотариуса: правила 2025–2026 годов

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Правило действует при передаче квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка, нежилого помещения, доли и другого объекта, зарегистрированного как недвижимость. Степень родства сторон значения для формы договора не имеет.

Нотариус проверяет объект, участников и условия сделки, составляет договор и разъясняет последствия его подписания. Право собственности переходит к одаряемому после внесения записи в ЕГРН.

Какие сделки оформляются по новым правилам

Обязательная нотариальная форма применяется, когда один гражданин безвозмездно передает недвижимость другому гражданину. Если одной из сторон выступает организация, порядок оформления определяется с учетом других норм закона.

Даритель не получает плату, регулярные выплаты, услуги или иное встречное предоставление. Условия о ежемесячном содержании, покупке лекарств или уходе требуют выбора другого вида договора.

К нотариусу обращаются при дарении:

• квартиры, комнаты или жилого дома;
• земельного участка;
• гаража или машино-места, зарегистрированного как недвижимость;
• нежилого помещения;
• доли в праве собственности;
• нескольких объектов по одному договору.

Например, отец передает дочери квартиру. Если отец рассчитывает на постоянную денежную помощь после сделки, такое условие нужно обсудить до подготовки документа.

Что определить до визита к нотариусу

Сторонам полезно заранее согласовать основные обстоятельства:

• какой объект или доля передается;
• кто будет одаряемым;
• участвуют ли стороны лично или через представителей;
• состоит ли даритель в браке;
• когда и на каком основании приобретена недвижимость;
• зарегистрированы ли ипотека, арест или запрет;
• планирует ли даритель продолжать жить в квартире.

После регистрации перехода права собственником становится одаряемый. Даритель утрачивает возможность продать, заложить или повторно подарить объект. Если он продолжит пользоваться жильем, условия проживания следует определить до подписания договора.

Какие документы понадобятся

Точный перечень зависит от объекта и обстоятельств его приобретения. Обычно нотариусу представляют:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• сведения об объекте;
• брачный договор или соглашение о разделе имущества;
• согласие супруга, когда оно требуется;
• доверенность представителя;
• документы о родстве, если стороны хотят подтвердить родственные отношения.

Часть сведений нотариус получает из ЕГРН и других государственных информационных систем.

Если недвижимость приобретена в браке за общие средства, нотариус устанавливает права второго супруга. Когда супруг не участвует в договоре, для распоряжения общей недвижимостью обычно требуется его нотариально удостоверенное согласие.

Например, квартира записана только на мужа, однако приобреталась во время брака. Перед дарением нотариус проверит основание приобретения, наличие брачного договора и необходимость согласия жены.

Участие несовершеннолетнего

Правила зависят от того, передает ребенок собственную недвижимость или получает ее в дар.

Если недвижимость дарят ребенку

Ребенок вправе получить квартиру, дом, участок или долю в подарок.

За ребенка младше 14 лет договор подписывает родитель, усыновитель или опекун. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет подписывает договор самостоятельно с письменного согласия законного представителя. Предварительное разрешение органа опеки для обычного получения имущества в дар, как правило, не требуется.

Если недвижимость принадлежит ребенку

Законный представитель не вправе подарить недвижимость, принадлежащую ребенку младше 14 лет. Исключение для обычных подарков небольшой стоимости к недвижимости неприменимо.

Собственник от 14 до 18 лет участвует в договоре лично. Для сделки требуются письменное согласие законного представителя и предварительное разрешение органа опеки. Нотариус проверяет возраст, полномочия взрослых, содержание разрешения и допустимость безвозмездного отчуждения.

Что проверит нотариус

До удостоверения договора нотариус устанавливает:

• личности и дееспособность участников;
• принадлежность недвижимости дарителю;
• характеристики объекта и зарегистрированные права;
• наличие ипотеки, ареста и других ограничений;
• права супруга дарителя;
• полномочия представителей;
• безвозмездный характер сделки;
• понимание сторонами последствий передачи права.

Договор можно оформить через представителя. Доверенность дарителя должна содержать сведения об одаряемом и предмете дарения. При отсутствии этих данных полномочия на совершение дарения считаются ненадлежащими.

Удостоверить договор следует у нотариуса, работающего в субъекте Российской Федерации, где находится недвижимость. Если объект расположен в Новосибирской области, стороны могут обратиться к любому нотариусу этого региона.

Как регистрируется переход права

После удостоверения договора право собственности нужно зарегистрировать в ЕГРН.

Если стороны не возражают, нотариус направляет заявление и документы в Росреестр в электронной форме незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня. В договоре стороны могут установить другой срок.

При технической невозможности электронной подачи нотариус направляет документы на бумаге не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора либо после окончания срока, согласованного сторонами.

После регистрации:

• одаряемый становится собственником;
• в ЕГРН появляется запись о новом владельце;
• договор подтверждает основание перехода права;
• даритель прекращает распоряжаться объектом как собственник.

Для оформления дарения можно обратиться к нотариусу с паспортами, сведениями о недвижимости и документами, подтверждающими основание приобретения и семейное положение дарителя.

Вопросы и ответы

Обязательно ли удостоверять договор между родителями и детьми?

Да. Нотариальная форма применяется к дарению недвижимости между гражданами независимо от родства сторон.

Можно ли подарить квартиру с ипотекой?

По общему правилу требуется согласие залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрен другой порядок. Нотариус проверит запись в ЕГРН, условия ипотеки и документ банка.

Нужно ли согласие других владельцев при дарении доли?

Даритель вправе подарить принадлежащую ему долю без соблюдения преимущественного права покупки остальных собственников. Нотариус проверит документы на долю и права супруга, если она относится к общему имуществу.

Можно ли подписать дарственную без нотариуса?

Для договора дарения недвижимости между гражданами нотариальная форма обязательна. Ее несоблюдение влечет ничтожность сделки, поэтому переход права по такому документу оформить нельзя.

Нужно ли после сделки самостоятельно обращаться в Росреестр?

Обычно личное обращение не требуется. При отсутствии возражений сторон документы направляет нотариус.