Как оформить недвижимость по наследству: старые документы и сложные объекты

После смерти собственника может выясниться, что договор утерян, дом оформлен по документам 1990-х годов, адрес изменился, а участок не указан в ЕГРН. Такие обстоятельства влияют на перечень бумаг, но заявление о принятии наследства откладывать нельзя.

Подробнее о том, как нотариус оформляет недвижимость по наследству при неполных или устаревших сведениях, читайте в статье.

Сначала нужно принять наследство

Общий срок составляет шесть месяцев со дня смерти наследодателя. За это время наследник обращается к нотариусу по месту открытия наследства. Обычно его определяют по последнему месту жительства умершего (ст. 1115, 1154 ГК РФ).

Полный комплект документов на недвижимость можно представить позднее. При первом обращении желательно сообщить:

• адрес и вид объекта;
• кадастровый или условный номер, если он известен;
• когда и на каком основании имущество приобрел наследодатель;
• где могут храниться старые договоры, свидетельства и архивные сведения.

Например, договор приватизации квартиры 1994 года не сохранился. Наследник подает заявление в шестимесячный срок, затем запрашивает дубликат договора или архивную выписку.

Сведения о смерти и родственных отношениях нотариус проверяет в ЕГР ЗАГС. Свидетельства о рождении, браке и другие документы могут потребоваться, если в реестре нет нужной записи, допущена ошибка либо документ составлен за границей.

Что проверяет нотариус

До выдачи свидетельства нотариус устанавливает круг наследников, основание наследования, состав имущества и принадлежность недвижимости умершему. Для этого используются:

• сведения ЕГРН об объекте, собственнике, ипотеке, аресте и запрете регистрации;
• договоры приватизации, купли-продажи, дарения или мены;
• свидетельства старого образца и акты о предоставлении земли;
• документы о смене адреса, площади или кадастрового номера;
• сведения о стоимости объекта для расчета тарифа.

Нотариус должен подтвердить, что конкретная квартира, дом, участок или доля принадлежали наследодателю. Эта проверка проводится как при наследовании по закону, так и при наличии завещания.

Квитанции, членская книжка кооператива и сведения о фактическом пользовании могут помочь найти дополнительные документы. Сами по себе они не всегда подтверждают право собственности.

Почему записи нет в ЕГРН

Отсутствие сведений в реестре может быть связано с двумя разными ситуациями. От причины зависит дальнейший порядок оформления.

Не зарегистрировано право собственника

Объект может быть учтен, хотя сведений о его владельце в ЕГРН нет. Такое встречается, когда право возникло до 31 января 1998 года и было оформлено по действовавшим тогда правилам.

Ранее возникшее право сохраняет юридическую силу без современной регистрации. Его могут подтверждать договор приватизации, свидетельство о собственности старого образца, договор купли-продажи, решение органа власти или другой документ (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Например, дом принадлежал умершему по свидетельству 1996 года. Нотариус проверит документ, характеристики здания и соответствие прежнего адреса действующему. Если объект можно точно определить, дом включается в наследство.

В реестре отсутствует сам объект

В этом случае нужно установить существование и характеристики недвижимости. Для дома может понадобиться технический план, для участка — межевой план или документы о ранее проведенном кадастровом учете. Иногда сведения можно внести как о ранее учтенном объекте.

Нотариус не определяет границы земельного участка и технические параметры здания. Если объект невозможно точно описать по имеющимся бумагам, наследнику могут потребоваться:

• документы из государственного или муниципального архива;
• работа кадастрового инженера;
• справка о переадресации;
• сведения органа, предоставившего участок;
• постановка объекта на кадастровый учет.

Перечень действий зависит от вида недвижимости и содержания сохранившихся документов.

Какая доля квартиры входит в наследство

Если квартира куплена супругами во время брака за общие средства, сначала определяется доля пережившего супруга. Обычно супругам принадлежит по 1/2, если другой размер не установлен брачным договором, наследственным договором, совместным завещанием или судебным решением. В состав наследства входит доля умершего супруга (ст. 1150 ГК РФ).

Например, квартира зарегистрирована только на мужа, но приобретена в браке. При отсутствии особых условий половина принадлежит жене как ее доля в общем имуществе. Вторая половина распределяется между наследниками.

Недвижимость, полученная умершим до брака, в дар или по наследству, как правило, принадлежала только ему и включается в наследство полностью.

Если объект находится в другом регионе или стране

Квартира в другом российском регионе оформляется в рамках наследственного дела по месту его открытия. Отдельное наследственное дело по адресу недвижимости не заводят.

После выдачи свидетельства нотариус направляет документы в Росреестр в электронной форме не позднее окончания рабочего дня. Если электронная передача невозможна по независящим от нотариуса причинам, документы передаются на бумаге не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства.

Наследование зарубежного дома, квартиры или участка определяется правом страны, где находится недвижимость. Российский нотариус с учетом обстоятельств и международных договоров может выдать свидетельство на зарубежное имущество. Для регистрации права за границей могут понадобиться перевод, апостиль или легализация, а также обращение к местному нотариусу или регистрирующему органу.

Тариф и результат оформления

Единый нотариальный тариф включает федеральную и региональную части. Федеральная часть за выдачу свидетельства составляет:

• 0,3% стоимости имущества для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестер, но не более 100 000 рублей;
• 0,6% для остальных наследников, но не более 1 000 000 рублей.

Региональная часть зависит от субъекта РФ. Итоговая сумма определяется с учетом стоимости имущества, доли наследника, количества свидетельств и предусмотренных законом льгот.

Наследник жилого дома, квартиры, комнаты или доли освобождается от федеральной части тарифа, если проживал там вместе с наследодателем на день его смерти и продолжает проживать после нее. Льгота распространяется и на земельный участок, на котором расположен наследуемый жилой дом.

После проверки нотариус выдает свидетельство о праве на наследство и направляет документы по российской недвижимости в Росреестр. На квартиру, долю или участок, обнаруженные позднее, можно получить дополнительное свидетельство. Срок его получения законом не ограничен.

Для определения точного перечня документов можно обратиться к нотариусу и сообщить все известные сведения об объекте.

Вопросы и ответы

Можно ли оформить квартиру, а участок позднее?

Да. Свидетельства могут выдаваться на отдельные объекты. На имущество, обнаруженное позднее, оформляется дополнительное свидетельство.

Можно ли отказаться только от проблемной недвижимости?

Нельзя, так как принятие части наследства означает принятие всей доли, причитающейся наследнику. Если человек призван к наследованию одновременно по нескольким основаниям, например по закону и по завещанию, он может принять наследство или отказаться от него отдельно по одному из оснований с учетом установленных законом ограничений.

Что делать, если в старом документе указан прежний адрес?

Нужно подтвердить, что прежний и действующий адреса относятся к одному объекту. Для этого могут потребоваться справка о переадресации, архивная выписка или сведения ЕГРН.

Обязательно ли получать свидетельство сразу после шести месяцев?

Нет. Если наследство принято своевременно, свидетельство можно получить позднее. До регистрации права наследнику будет сложно продать, подарить или передать недвижимость в залог.

Переходит ли ипотека вместе с квартирой?

Запись об ипотеке сохраняется после перехода права собственности. Нотариус проверяет сведения ЕГРН, а дальнейшие действия зависят от условий кредитного договора и состава наследства.